50plus: Immobilien finanzieren trotz verkehrter Gesetze.

Submitted by tsar55 on Sat, 05/18/2019 - 03:10
German
 


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*50plus: Immobilien finanzieren.


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Ab Alter 50plus: Immobilien finanzieren trotz verkehrter Gesetze.

Immobilienfinanzierung für Personen ab Alter 50: Nach dem Versicherungsprinzip?

Der Gesetzgeber hat die absurde Regelung geschaffen, dass Immobilienfinanzierungen mit dem Jahr des Rentenalters getilgt sein müssen.

Wie meist gibt es wenig, was die ökonomische Einfalt von Politikern übertreffen kann. Wenn immer der Gesetzgeber Unsinniges gestaltet, bildet sich ein Konglomerat von Umschiffungs-Strategien. Leider ist dies aber für diese Aufgabe ziemlich schwierig.

Eine recht logische Lösung wäre, das Anwesen mit Bankfinanzierung zu kaufen und aus einer Lebensversicherung die Tilgungsraten abzusichern.

Man würde die Rückzahlung durch Abschluss einer Lebensversicherung und / oder Rentenversicherung garantieren.

Allerdings muss man vorab erst einmal Partner finden, die diese Vertragskonzepte ermöglichen und die bei den Gewinnspannen maßvoll bleiben. Trotzdem ist dann aber der Buchstaben-Wortlaut der zu engstirnig regulierenden Gesetze, was es bei der befragten Bank hemmen oder unterbinden könnte.

Letztlich verschiebt diese Lösung das Problem aber nur, ohne es zuverlässig zu lösen. Gleichgültig, wie der Versicherungsvertrag konzipiert wird - verschiedene Varianten sind denkbar - , wird das eigentliche Problem der Zahlungspflichten oberhalb Rentenalter nicht aufgehoben. Das soll hier nicht nähere dargelegt werden. Es sollte nur darauf hingewiesen werden, dass diese Vorgehensweise nicht allgemein und sicher zum Ziel führt.

Dass es im Einzelfall je nach Fallumständen vielleicht dennoch hilfreich sein kann, sei angemerkt. Insbesondere müssten im Einzelfall etwa bereits bestehende Versicherungsverträge berücksichtigt werden.

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Aus einer "Umkehrhypothek" die Tilgungsraten finanzieren?

Bei der immer wieder gelegentlich zitierten "Umkehrhypothek"...

... wäre zunächst einmal zu klären, ob es dafür im Inland zum jeweiligen Zeitpunkt überhaupt Anbieter solcher Konzepte gibt oder ob es nur eine dauernd von Journalisten abschreibend wiederholte "Fata Morgana" ist.

Schließlich muss der Geldgeber dann den gesamten maximalen Betrag in seiner Bilanz berücksichtigen und sicher sein, immer jahrzehntelang die nötige zukünftige Liquidität verfügbar zu haben.

Unternehmen für Lebensversicherung haben insoweit einen klaren gesetzlichen Rahmen. Sie müssen das Geld die gesamte Zeit über als fristen-angepasste Geldanlage verfügbar halten und sind bezüglich der Details in verschiedener Hinsicht rechtlich privilegiert. Wo liegt der Unterschied zur Umkehrhypothek? Die Einbringung des Kapitals des Bürgers erfolgt bei dieser Form der Rentenauszahlung zu Beginn als Einmalzahlung in bar.

Bei der Umkehrhypothek ist die Einbringung stattdessen eine Grundpfandrechtsforderung auf eine Immobilie.

Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise nach deutschem Recht im Rahmen der Vertragsfreiheit zulässig. Es ist aber für einen institutionellen Gläubiger eine ziemlich komplexe Sache, was Bilanzierung, Gewinnermittlung, Rücklagen-Bedarf, Besteuerung und Bankenrecht anbetrifft.

Also muss die Idee der Absicherung der jahrzehntelangen Tilgungsraten der Bank über eine "Umkehrhypothek" für Deutschland als wenig realistisch gewertet werden. Diese Lösung für Kreditnehmer ab Alter 50 wird kaum gelingen.

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Die zukünftigen Erben einzubeziehen?

Eine weitere Variante wäre, die zukünftigen Erben einzubeziehen.

Eine Bürgschaft unter Familienangehörigen - Kinder bürgen für die Rückzahlung durch die Eltern - hilft kaum weiter. Banken wissen, dass nach zwischenzeitlicher Rechtslage der Wert solcher Bürgschaften sehr ungewiss ist.

Wenn ein Kind als Käufer des elterlichen Eigenheims auftritt? Und später es erbt?

Bei einem Einzelkind kann das recht effizient machbar sein. Auch dürfte nach gegenwärtiger Rechtslage später beim Erbfall Grunderwerbsteuer nicht anfallen. Man beachte die emotionale Seite: Die Gefahr eines finanziell motivierten "Wartens auf das Ableben der Eltern".

Sind mehrere erbrechtlich berechtigte Personen vorhanden, so hat diese Vergehensweise aber erst recht Haken und Ösen: Erbrecht, Pflichtteilsrecht, Schenkungsrecht, Absicherung des eigenen Lebensabends, Abhängigkeiten, Pflegefinanzierung, Pflegebereitschaft.

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Varianten mit normaler Bankfinanzierung?

Eine weitere Lösung könnte sein, es als Mietobjekt zu erwerben, dann aber selber zu nutzen.

Aber auch das mögen Banken kaum - eben wegen der absurden Gesetze. Wenn ein Privatkauf, das wird im Prinzip reguliert wie beim Erwerb für Eigennutzung. So jedenfalls haben die Bankcomputer es gelernt. Ob es wirklich rechtlich nicht anders geht, "weiß niemand nicht".

Immerhin, wenn das Objekt eine Mieteingangs-Erwartung hat, die die Zahlungspflichten an die Bank weitgehend deckt, so ist das ein erleichternder Gesichtspunkt. Diese Alternative kann versucht werden, sofern der Antragsteller bereits im Eigentum wohnt, weil dann glaubwürdig.

Wird dann später erst der Entschluss gefasst, das bisherige Eigentum zu veräußern und das neue selber zu nutzen,

so ist das ja nicht vorwerfbar. Gut ergeben kann sich dies, sofern die Vermietung an nahestehende Personen erfolgte. - Beispiel: An eigene Kinder, die noch nicht kreditwürdig wären für einen eigenen Erwerb, aber zahlungswürdig für die vereinbarte Marktmiethöhe.

Eine andere Variante wäre, dass beispielsweise eine GmbH erwirbt.

Dann aber muss man die Scheinwertsteigerung der Geldentwertung beim Wiederverkauf oder...
 

iide

Submitted by Visitor (not verified) on Sat, 06/30/2018 - 03:10
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