im Grundbuch vorgehende Rechte: Risiken und Lösungen.

Submitted by tsar55 on Sun, 05/05/2019 - 03:10
German
 


25.
Bestehende Grundpfandrechte: Risiken?


25.1
Bestehende Grundpfandrechte: Vorbeugung gegen Risiken.

Bei Verkauf werden meist alle bisherigen Grundpfandrechte gelöscht.


Das beruht auf der aktuellen Gewohnheit, Immobilien mit nur etwa 10-jährigen Darlehn der ortsnahen Geschäftsbanken zu finanzieren (Sparkassen, Volksbanken,...). Dann werden gewöhnlich auch Bausparkassendarlehen gelöscht, weil die gesamte Finanzierungsstruktur fortgefallen ist.

Es ginge durchaus anders. Man könnte durchaus die bisherigen Grundpfandrechte auf die Erwerber übertragen. Das war vor langer Zeit üblich, bis seit etwa 1970 die häufigen rund 30-jährigen Hypothekenbank-Darlehn zunehmend durch die wachsende Liquidität der ortsnahen Banken verdrängt wurden.

Nun dominiert das Sondergebühren-Interesse der Finanzierer mit kürzeren Laufzeiten. Die damit berührten Grundsatzfragen der Finanzmarkt-Organisation sollen hier nicht zum Thema werden.

Man kann Übertragung der Grundpfandrechte auf Erwerber prüfen.


Die Übertragung, sofern überhaupt erreichbar, kostet gewöhnlich einen noch maßvollen Geldbetrag. Dies dürfte aber meist günstiger sein als die Kosten bei Ablösung und neuer Finanzierung für den gleichen Betrag.

Es muss optimiert werden, ob das Beibehalten besser oder schlechter ist. Dies ist voll abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Dies soll deshalb hier nicht näher ausgeführt werden.

Jedenfalls setzt die Übertragung von Bankforderungen auf Immobilienkäufer voraus, dass dem bisherigen Geldgeber die Bonität des neuen Schuldners passt. Zusätzlich werden gesetzliche Regeln eine Rolle spielen. Beispielsweise sind das die leicht abwegigen Gesetze, bis wann Immobilienfinanzierungen ja nach Lebensalter, Rentenalter und aktuellem Einkommen getilgt sein müssen.

Übertragung der Schulden und Aufstockung?


In Zeiten von wesentlicher Veränderung der örtlichen Immobilienwerte wird oft eine Aufstockung der Finanzierung erwünscht sein. Das gelingt vielleicht am besten bei der Bank, deren Grundpfandrechte bereits eingetragen sind und hierdurch gewöhnlich vorrangig sind.

Die Zurückhaltung anderer Gläubiger für den nachrangigen Eintrag ihrer Grundpfandrechte ist bedingt durch die gegenwärtig vorherrschende Absicherungsform als Grundschuld. Dies entspricht der Interessenlage von Geschäftsbanken mit einer Gesamt-Beziehung zum Bankkunden. Der vorrangige Betrag kann bei Grundschulden im Zwangsversteigerungsfall deutlich höher ausfallen als der Eintrag im Grundbuch.

Es gibt Lösungen, die solchen Problemen abhelfen. Notare und Banken sollten das dafür Nötige wissen.

25.2
Sonderfall: Erbbaurecht für den Grund und Boden.

Erbbaurecht in Deutschland


Einführende Information:
de.wikipedia.org/wiki/Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist durchaus eine solide und risikoarme Form, den Kaufpreis für den Grund und Boden durch einen meist maßvollen laufend zu zahlenden "Erbbauzins" zu ersetzen.

Die Laufzeit von üblicherweise 99 Jahren hat zur Folge, dass Banken für die Absicherung des Gebäudewertes ...
 

iide

Submitted by Visitor (not verified) on Sat, 06/30/2018 - 03:10
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